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잡담/단상
2014.04.16 18:25

부동산 동향

조회 수 2848 좋아요 0 댓글 12

요즘 골프회원권이 하락세를 지속한다는 얘기를 들은바 있어

 

부동산 실거래가 추이에 대해 끄적여 봅니다.

 

아래 그래프는 김광수경제연구소에서 발표하는

국토교통부 발표 자료를 토대로 작성한

2006년 부터 2012년까지 부동산 실거래가 지수 그래프입니다.

 

서울.jpg

 그래프는 서울인데

서울, 인천, 경기도의 대체로 서울과 같은 추이를 나타내고 있습니다.

2006년 부터 자료인데요 2008년 최고점을 찍은 후

2012년 까지 대세하락을 보이고 있고

그래프는 없지만 2014년 현재까지 완만하게 하락세를 지속

 

 

 

부산.jpg

 

부산, 울산, 대구는 서울과 달리 뒤늦게 상승세를 뛰다 하락하는 이러한 형태를 띄웁니다.

2011년 최고점을 찍고 하락세를 지속하여

2014년까지 대세하락.

 

사실

2003년 노무현 정권때 부동산이 뛰기 시작하자 투기 억제 정책을 엄청나게 발표했지만

부동산 상승을 막지 못했고

 

2008년 이명박 정부 들어서는 부동산경기 활성화를 위하여, 종부세 폐지

4대강사업, 아라베길 사업 등 엄청난 부양책을 썻지만 부동산 침체를 막지 못했습니다.

 

인위적인 부동산 정책으로 부동산을 띄우거나, 잠재우기는 어려운 실정

 

경제 성장율이 상당히 높아야 부동산도 활기를 띄울 것으로 예상되나

이미 우리나라는 3% 내외의 저성장 기조에 들어섰고.

 

무역 의존도가 높은 경제 실정으로 인하여 세계 경제가 좋아져야 하나

 

미국은 2008년 글로벌 금율 위기로 인하여 아직까지 갈지자로 옆으로 기는 형상이고

유럽도 그리스 등은 파산 상태를 왔다 갔다 하는 등 유럽 전체 경제도 좋지않고

 

일본은 20년 이상 장기 침체에 빠져 있으며

우리와 제일 많은 무역거래를 하는 중국도

이제 꼭지점을 찍고 경제 성장률이 둔화되는 시점에 있음.

 

그러므로 우리나라 경제가 앞으로 좋아 질것이라는 점은 기대하기 힘듬.

 

이런 상황에서는

차입을 통하여 투자를 하거나, 투자 목적의 부동산을 구입하는건 자살행위

 

있는 빚 빨리 갚고, 현찰 보유가 대세임.

 

아파트를 2채 이상 보유하고 빚에 허덕인다면

빨리 한채는 손절매 해야 하는데.

 

2014년 수도권 가구당 평균 부채가 7,800만원이니

시세에 맞추어 팔려고 내 놓아도 살 사람이 없다는 현실임.

 

그러므로

2000년대 말 부동산 거품의 경제력에 힘입어

양쪽 살림을 하시는 분은, 빨리 한쪽으로 복귀 하셔야 할것으로 판단됨

Comment '12'
  • ?
    PortaSki 2014.04.17 11:15

    요즘 부동산 관련해서 고민이 많았는데 많은 참고 되었습니다. 감사합니다~

  • ?
    최경준 2014.04.17 12:01
    위 부동산 실거래가 지수 그래프는 국토부에서 발표하는 실거래가 발표자료를 토대로 작성되고 있는데요.
    국토부 실거래가 발표 자료는 전체 신고건수 중에서 다운계약서 작성으로 보여지는 자료와 경매로 판단되는 저가자료로 보여지는 자료를 제외하고 발표하고 있는데 이 건수가 약 30%에 달하니 참고하시기 바랍니다.

    즉 거래 신고건수 중 거래가가 낮은 30%는 누락된 자료입니다.
  • ?
    강정선 2014.04.17 12:08

    만약 현금이 있다면  어떻게 보관 하는게 좋은가요.?

     

    정기예금 , 아니면 펀드...?

  • ?
    최경준 2014.04.17 13:18
    현금은 저에게 맡,,, 아닙니다. ^^;

    2008년 미국발 금융위기 이후 미국은 공공부분에서 엄청나게 증권을 떠받치는 정책을 피고 있지만 겨우 현상유지를 하는정도 입니다.
    저라면 펀드는 안합니다.
  • ?
    최경준 2014.04.17 14:05

    우리나라 도시의 가구중에서 60%가 집없이 전세, 월세를 살고 있고

    40%만 자기 집을 소유하고 있습니다.

    자가 소유 40%중 20%가 1주택소유자로 대부분 주택담보 대출로 집을 소유하고 있고
    나머지 20%가 다주택 소유자로 평균 1가구가 4 주택을 보유하고 있는 소위 가진자입니다.

    요즘 재건축 재개발은 사업성이 없어 사실상 개발사업은 끝났다고 보아야 하고
    아파트 분양도 프리미엄도 없고 대세 하락이라 돈이 안됩니다.
    (기획 부동산 등에서 바닥을 다지고 있으니 곧 올라 간다는 얘기는 근거없는 희망 사항 일뿐)

    저성장 기조로 들어선지 오래니 증권도 별볼일 없고.

    오늘자 증권가 뉴스 증권가 희망퇴직 1000명

    http://www.kookje.co.kr/news2011/asp/newsbody.asp?code=0200&key=20140417.99002151049


    2008년 금융 위기 이후 달러의 통화 급증으로
    절대 화폐인 금 값이 기록적으로 오르다가 2012년 말 부터인가
    (시기가 기억이 가물가물 한테 미국이 통화량 확대정책을 끝낸다고 발표한 시점임)
    금 값이 폭락하고 있으니 금에 투자 하는것도 안되고.

    한마디로 현찰이 갈 곳을 못찾고 있습니다.

    그래서 일부는 돈 가진 사람이 사채시장에 뛰어들고 있습니다.
    요즘은 사채도 혼자서 하는게 아니라 팀을 이루어서 가게 됩니다.

    1. 여러 명의 이루어진 자금조달 전주
    2. 정보 제공가(경매, 도시계획 등 알짜배기 정보를 접하는 사람, 전주를 겸하는 경우도 있음)
    3. 세무사, 공인중개사(투자로 이어질 경우가 있으므로 세무사가 필수임)
    4. 채권추심반(쉽게 말해서 자금회수를 위한 조폭인데 채무자가 잠적할 경우 찾아내서 부동산 등으로 회수하고, 평상시는 이자를 회수함. 한마디로 전주가 이자를 회수하는 수고를 덜어줌)

    이렇게 6~8명이 한팀을 이루어서 알짜배기 경매에 나서거나 사채를 놓게 됩니다.

    가령 30억짜리 알짜배기 경매가 있다면 몇억식 갹출해서 낙찰을 받고 되팔거나
    사채도 여러명이 모여서 하기에 리스트를 분담하게 되고

    또 채무자가 튈 경우 채권추심반이 출동하는 경비가 있는데 이걸 나누어 부담하게 됩니다.

    한번 해 보시겠어요? ㅋㅋㅋ

  • ?
    이문영 2014.04.17 22:28

    저와 비슷한 의견을 가진 부분도, 다른 의견을 가진 부분도 있으신데요..

    2000년 초반 나스닥 버블이 꺼지면서 미국에 불경기가 찾아오게 됩니다. 

    그때 그린스펀이 장기적이고 완만한 저금리 정책을 펼침으로 인해서 세계 경기가 살아나게 되었습니다.

    그로인해 세계적인 저금리 기조가 생기면서 세계 각국의 실물자산(부동산)이 폭등하는 결과를 가져오게 되었습니다.

    그 폭등은 결국엔 거품이 된 것이고, 부동산, 주식 등의 자산이 하락하게 됩니다.  그 출발은 미국의 비우량 고객에 대한 부동산 대출(서브프라임 모기지)의 상환이 제대로 이루어지지 않으면서 발생하였고, 리먼 브러더스의 파산으로 본격화하게 됩니다.

    그후 세계 경기가 침체하게 되자, 미국에서 제로금리까지 내렸으냐, 경기가 살아나지 않으니까 세 차레 양적완화라는 조치로 경기가 서서히 살아나고 있는 중 입니다.

    이 와중에 정부에서 퍼부은 돈 때문에 유럽은 재정위기가 발생하게 되고 아직도 완전히 해결되지 않은 채 수면 밑에서 해결하기 위한 노력을 하고 있는 중 입니다.

    이런 상황에서 한국은 경기 침체에 따른 인력 구조조정과 임금동결이 빈번하게 되어, 임금상승률이 물가인상률 보다 못하게 됩니다.  그러니 물가는 올라가는데, 월급은 인상되지 못해서 사라들의 소비 여력이 줄어들고, 2008년 이전에 받은 부동산 대출이 가계에 압박을 주게 되고, 사교육 광풍으로 인해서 소비의 여력이 거의 바닥 수준에 이르게 되죠.


    지금 상황은 정부의 경기 부양책과 미국의 경기 호전에 의해서 약간 경기가 살아나고 있는 중이나, 우리나라의 경제구조가 해외생산이 많이 증가해서, 경기 회복의 과실이 일반 국민에게 쉽게 전해지지 못하는 상황입니다.

    이러한 이유에다가 예전같은 토지나 주택에 대한 수요가 크지 않아서 부동산은 국지적인 호재를 제외하고는 물가상승률 보다 더 상승하기는 쉽지 않을 것 입니다.


    미국에서 내년 중반기 즈음에 금리를 올릴 계획이기 때문에 한국의 경우는 빠르면 내년 중반, 늦으면 내년 하반기 즈음에 기준 금리를 인상하지 않을까 개인적으로 예측해 봅니다. 한국은행은 미국보다 기준금리의 변화를 늦게 주는 경향이 있기 때문입니다.

    그러므로 여유 자금이 있고, 대출이 있으신 분들은 여유자금으로 대출 이자를 많이 초과하는 투자를 하지 못하는 이상은 빚을 갚으시는 것이 유리할 것 입니다.


    눈팅만 하다가 처음 글 써보네요.

  • ?
    최경준 2014.04.18 09:16
    말이 좋아 양적완화지 달러 좀 고만 찍어 내야 할것 같습니다.
    그 돈이 헤지펀드로 되어 다른 국가로 가서 단물 쪽쪽 빨아 먹고 있고

    미국이 그러니 일본도 지금 엔화 약세 추진하고 있고

    유로화와 우리만 당하고 있는 지금
    환율이 이렇게 급변해서야,,, -_-;;
  • ?
    이문영 2014.04.18 11:48

    정도 차이는 있지만 유럽도 다른 이름으로 돈을 풀었습니다. 중국도 풀었고, 일본도 풀었고, 우리나라도 풀었습니다. 다만 그 영향력이 기축통화를 가진 나라들에 비해 작기 때문에, 효과가 덜한 거죠.
    환율이 떨어지는 것은 뭐든 그렇지만 좋은 면도, 좋지 않은 면도 있는데, 예전보다는 좋지 않은 면들이 많이 줄어들은 상태라서 예전보다는 덜 걱정합니다만, 규모가 작은 기업들에게는 영향이 클 것 입니다.
    우리나라의 무역 수지가 흑자를 지속적으로 보이고 있기 때문에 환율이 내려가는 거라, 긍정적인 면도 많습니다.


    정부가 돈을 푸는 방법은 크게 두 가지인데, 중앙은행에서 금리를 낮추는 방법과 행정부에서 추가경졍예산을 편성해서 집행하는 방법입니다.  한국은 두 가지를 다 했꼬, 미국, 유럽은 금리가 제로금리라서 시중의 채권을 사들이는 방법으로 시중에 돈을 풀었습니다.  그것에 이름을 붙인 것이 양적완화이고 유럽은 뭐라고 했는데 잊었네요..

    한국은 금리를 제로금리로 내릴 수가 없어서 양적완화를 할 수 없는 거고요.

  • ?
    snowtogolf(박정민) 2014.04.18 10:21

    흠 ...

    매우 품격있고 눈여겨 볼 만한 글입니다.

    감사 합니다.^^

  • profile
    일월여신|한상률 2014.04.18 11:04

    몇 년 전, 로버트 키요사키라는 일본계 미국인의 "부자 아빠 가난한 아빠"라는 책이 잘 팔렸지요.

    내용은 좀 사기성이 있는 책이었지만, 주택은 부채다라는 말만은 맞았습니다. 집은 자산 같지만 계속 돈이 들어가는 (유지비, 감가상각비)물건이지요.  

     

    가난하던 70년대엔 자기 집을 가진 사람이 더 많았습니다. 집을 거주 목적이 아닌 투기 수단으로 삼으면서 유통 구조가 변질된 거죠. 경기 부양한답시고 주택에 세금을 깎아주고 어쩌고 하는 거 다 헛일입니다. 주거 목적 이외에 여러 채 보유하거나 호화 주택에는 세금을 무겁게 때리고, 전세 제도 폐지하고, 일인 가구와 월세에 혜택 주면 면 한 가구에 한 채씩 집 돌아갑니다.  

  • ?
    이문영 2014.04.18 12:23
    부자아빠, 가난한 아빠의 로버트 기요사키는 사기성이 높은 사람은 맞는 것 같습니다.
    미국의 피닉스 지역에 불어닥친 부동산 폭등 때문에 월세 사업을 하다가 돈을 벌은 것이지, 폭등을 예상하고 부동산 투자를 해서 돈을 벌은 것이 아니기 때문이죠.
    그 후로는 자신의 투자에 대해서 전혀 이야기 하지 않고, 광산에 투자한다, 어디에 투자한다라는 식으로 얼버무리고 있거든요.

    부자 아빠 가난한 아빠에서 제가 좋게 본것은 현금흐름이 항상 있어야 한다는 점과 낯선 세계에 가면 그 세계에서 통용하는 말을 먼저 배워야 한다는 점 이었습니다.

    낯선 세계, 낯선 영역 예를 들면 금융이나 의학 같은 전문 분야겠죠. 그 분야에서 사용하는 용어를 모르면 그 분야를 이해할 수 없죠. 그리고 투자를 하면 현금 흐름이 항상 있어야 버틸 수 있습니다. 지속적인 수입이 있어야 버틸 수 있다는 이야기인데요, 이는 개인이나 벤처기업이나 모두에게 해당하는 말 입니다.
    그렇기 때문에 만일 자영업 하시는 분들이나 작은 사업체를 운영하시는 분들은 내가 당장 하고 싶은 일이 있어도 그 일이 제대고 기반을 잡고 수익을 내기 전까지 생존하고 버텨야 하기 때문에 수입이 생기는 부업이든지,다른 일을 같이해야할 필요가 있습니다.

    한 가지만 더 말씀드리면, 우리가 집에 연연하게 되는데요 (저를 포함해서).
    주택은 상당한 자금을 지속적으로 소모하는 자산이라는 것을 쉽게 잊습니다. 주거 안정성이라는 이름으로 우리가 인식하지 못하는 돈을 많이 쓰고 있습니다.
    기회비용 때문인데요, 예를 들어 5억짜리 집을 빚을 내지 않고 샀다고 가정을 해 보면, 5억의 은행 이자는 최소 연 3%인 연 1500만원의 기회비용을 쓰고 있는 셈 입니다. 그렇기 때문에 집 값이 최소 은행 이자 만큼 혹은 물가상승률 만큼 상승해야 본전이 됩니다.

    만일 투자 실력이 뛰어나서 더 많은 수익률을 보일 수 있으면 더 큰 기회비용을 집이 날리고 있는 것이죠.
    그래서 개인적으로는 집을 사는 것이 아깝습니다. 어쩔 수 없이 저도 집을 샀기는 하지만요..
  • profile
    일월여신|한상률 2014.04.22 08:25
    밎습니다. 집은 비용입니다. 게다가 집이 커지면 커질수록 그 비용도 확 올라가는데, 간단하겐 세금을 많이 냅니다.

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